Verpflichtung des Bauträgers zur Herstellung einer eigenen Abwasseranschlusses für errichtetes Einfamilienhaus

Urteil des Landgerichts Berlin – Aktenzeichen: 14 O 113/18

Entscheidungsdatum: 29.08.2019

Die Parteien schlossen im Jahr 2016 einen Bauträgervertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses vor. Im Bauträgervertrag wurde vereinbart, dass die Ver- und Entsorgungsleitungen über die Anliegerstraße erfolgen sollen. Darüber hinaus sah der Bauträgervertrag einen Sicherheitseinbehalt für etwaige Mängel in Höhe von 5 % der Kaufsumme zugunsten des Käufers (Beklagte) vor.

Der Bauträger verlangte nach Verkauf des vom Bauträger bebauten Grundstücks die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts, da der Vertrag vollständig erfüllt sei.

Die Beklagten wendeten gegen die Auszahlung ein, dass der Vertrag noch nicht vollständig sei, weil sie über keinen eigenen Abwasseranschluss verfügen, sondern über das Nachbargrundstück, auf welchem sich eine Hebeanlage befinde, gemeinsam mit dem Wohnhaus des Nachbarn entsorgt werden. Mit dieser Variante hatte der Bauträger – aus Sicht der Beklagten vertragswidrig – Kosteneinsparungen bei der für das Grundstücke erforderlichen eigenen Hebeanlage erzielen wollen. Damit sei ein Mangel an dem Objekt gegeben, was sie zum weiteren Einbehalt der geltend gemachten Summe berechtige.

Das Landgericht wies die Klage des Bauträgers mit der Begründung ab, dass ein wesentlicher Mangel durch den derzeit gegebenen Verlauf der Abwasserleitung vorliegt. Die Klägerin hat sich vertraglich verpflichtet, eine unmittelbare Abwasserführung in die Anliegerstraße zu errichten.

Denn in dem Bauträgervertrag wurde ja ausdrücklich vereinbart, dass die Ver- und Entsorgungsleitungen über die Anliegerstraße erfolgen sollen. Damit könne aus Sicht der Erwerber nur der direkte Anschluss des Grundstücks über einen eigenen Anschluss verstanden werden. Benachbarte Grundstücke fanden im Bauträgervertrag keine Erwähnung finden. Auch wurde weder eine Vereinbarung über die Rechte der Käufer an der Hebeanlage auf dem Nachbargrundstück getroffen, noch über die Instandhaltung und Wartung und die Tragung der Kosten. Auf dem Erschließungsplan, welcher Bestandteil des Bauträgervertrages ist, der Leitungsverlauf nur mit großer Mühe zu erkennen und eine Hebeanlage nicht eingezeichnet.

Dieser Mangel ist wesentlich, da der Verlauf der Leitung nicht grundbuchrechtlich abgesichert ist und keine Einigung zwischen den Nachbarn über Zutrittsrechte-, Kosten usw. getroffen wurde. Die Beklagten sind bei diesem Verlauf darauf angewiesen, dass der Nachbar die Mitbenutzung der Hebeanlage duldet, ohne dass sie einen Anspruch darauf haben. Der Nachbar könnte also jederzeit die Duldung widerrufen und die Beseitigung der Leitung verlangen, welche auf seinem Grundstück verläuft.

Die Klägerin muss demzufolge erst den Verlauf der Abwasserleitung ändern, um den klageweisen geltend gemachten Anspruch erfolgreich durchzusetzen.