Mietspiegel schließen günstige Bestandsmieten aus?
Mietspiegel stellen eine Referenz dar, um ortsübliche Vergleichsmieten zu ermitteln. Sie sollen der Orientierung und bei sich dynamisch entwickelnden Mietenpreisanstiegen der Dämpfung dienen.
Gemäß § 558c Abs. 4 BGB müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel erstellen. So auch die Stadt Halle (Die Stadt Bernau hat am 01.01.2023 leider erst 45.209 Einwohner). Dort kritisiert die Partei die Linke, dass der Mietspiegel günstige Bestandsmieten bei der Mieterhebung nicht berücksichtige und so die Dämpfungswirkung nicht in allen Quartieren erreiche.
„Allerdings bleibt das grundsätzliche Problem bestehen: Weil auch der neu vorgelegte Mietspiegel aufgrund bundesgesetzlicher Regelungen nur die teureren Neuverträge und geänderten Bestandsmieten der letzten sechs Jahre berücksichtigt, fallen vergleichsweise günstige Bestandsmieten aus der Berechnung heraus.“
Bodo Meerheim, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion DIE LINKE Stadtverband Halle (dubisthalle.de, 08.11.2023)
Was ist gemeint? Nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Vor diesem Hintergrund erfasst der Mietspiegel als Referenzvergleichsmieten nur die Mieten, die für Mieterhöhungen auch relevant sind. Seit dem 01.01.2020 ist der Betrachtungszeitraum von ursprünglich vier auf sechs Jahre verlängert worden, um eine größere Dämpfung zu erhalten. Die Ausgangshöhe der Bestandsmiete und die konkrete Höhe der Mieterhöhungen ist nicht vorgeschrieben. Insoweit ist der Hinweis des Linken-Politikers Meerheim, es würden vergleichsweise günstige Bestandsmieten aus der Berechnung des Mietspiegels herausfallen, falsch. Es fallen lediglich günstige Bestandsmieten heraus, die in den letzten sechs Jahren unverändert geblieben sind.
Bei einer Geltung des Mietspiegels von 2 Jahren, sind die ältesten erhobenen Mieten zum Zeitpunkt des Ablaufens des Mietspiegels acht Jahre alt. Die einer noch längeren Festschreibung befürchten Regierung und Vermieterverbände inflationsbedingt eine wachsende Unrentabilität und eine Einschränkung der Investitionstätigkeit vor allem der großen Wohnungsunternehmen.
Gemeinden mit einem hohen eigenen Wohnungsbestand können hier regulierend eingreifen, indem lediglich moderate Mieterhöhungen auf Bestandsmieten vorgenommen werden, die dann die für die Erstellung des Mietspiegels gesammelten Mieten entsprechend abdämpfen.
Die Alternative, auf einen Mietspiegel zu verzichten, führt zu einer sehr viel dynamischeren Mietsteigerung. Denn für eine Mieterhöhung benötigt der Vermieter dann lediglich drei vermietete Vergleichsmieten aus dem eigenen Wohnungsbestand. Dass es sich bei diesen Vergleichsmieten dann nicht um langjährige niedrige Bestandsmieten handelt, liegt