Heizungsmodernisierung darf auf Miete umgelegt werden – auch ohne messbare Energieeinsparung

BGH: Heizungsmodernisierung darf auf Miete umgelegt werden – auch ohne messbare Energieeinsparung

Mit Urteil vom 26.03.2025 (Az.: VIII ZR 280/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Vermieter dürfen die Kosten einer energetischen Modernisierung – wie etwa den Einbau einer neuen Heizungsanlage – auch dann auf die Miete umlegen, wenn sich im Nachhinein kein konkreter Rückgang beim Energieverbrauch messen lässt. Entscheidend ist nicht, ob tatsächlich weniger verbraucht wird, sondern ob die Maßnahme objektiv geeignet ist, dauerhaft Energie zu sparen – also etwa den Heizbedarf senkt oder die Effizienz der Anlage verbessert.

Worum ging es in dem Fall konkret?
Eine Vermieterin hatte in einem Mehrfamilienhaus die alte Heizungsanlage durch einen modernen Gas-Brennwertkessel ersetzt und zusätzlich einen sogenannten hydraulischen Abgleich durchführen lassen. Sie verlangte daraufhin eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung.
Die Mieterin wehrte sich und argumentierte: Es sei keine tatsächliche Energieeinsparung erkennbar – also müsse sie die höhere Miete nicht zahlen. Die Vorinstanzen gaben ihr Recht. Doch der BGH entschied anders.

Was waren die Grundaussagen des BGH?
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Wirksamkeit einer Modernisierungsumlage wegen energetischer Sanierung nach § 555b Nr. 1 i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB (aF) nicht davon abhängen darf, ob tatsächlich ein messbarer Verbrauchsrückgang nachgewiesen werden kann.
Entscheidend ist vielmehr, ob durch die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Endenergie erwartet werden darf – also dass zukünftig weniger Energiebedarf am Ort des Verbrauchs entsteht oder die Energieeffizienz gesteigert wird. Der BGH betont, dass der reale Verbrauch von vielen Einflussfaktoren (Wetter, Nutzerverhalten etc.) beeinflusst wird und daher kein zuverlässiger Maßstab sein kann. Zudem genügt es nicht, bloß prognostisch eine Energieeinsparung zu erwarten — diese erwartete Einsparung muss auf der konkreten baulichen Veränderung beruhen und dauerhaft sein. Schließlich muss derjenige, der Rückzahlung geltend macht, – sofern er behauptet, die Voraussetzungen einer zulässigen Umlegung (also die nachhaltige Einsparung) lägen nicht vor – seine Behauptung und ggf. den fehlenden Rechtsgrund darlegen und beweisen. Der BGH hob das vorinstanzliche Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

Was bedeutet das für Vermieter?
Modernisierungsumlage möglich: Wenn Sie eine Heizungsanlage durch eine moderne, energieeffizientere Variante ersetzen, können Sie die Kosten – unter bestimmten Voraussetzungen – anteilig auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Keine Nachweispflicht für Verbrauchsrückgang:
Sie müssen nicht beweisen, dass der Energieverbrauch danach tatsächlich gesunken ist. Es reicht, wenn die Maßnahme nachhaltig zur Einsparung von Energie führen kann. Dokumentation wichtig: Achten Sie auf eine sorgfältige Begründung der Modernisierungsmaßnahme und deren energetischen Nutzen – z. B. durch technische Unterlagen oder Handwerkerbescheinigungen.

Was sollten Mieter wissen?
Verbrauch allein kein Maßstab: Auch wenn sich Ihre Heizkosten durch eine Modernisierung nicht unmittelbar verringern, kann eine Mieterhöhung zulässig sein – allein aufgrund der erwarteten Energieeinsparung durch die Maßnahme.
Beweislast liegt beim Mieter:
Wenn Sie sich gegen eine Modernisierungsumlage wehren wollen, müssen Sie konkret darlegen, warum die bauliche Maßnahme nicht geeignet ist, Energie zu sparen.

Fazit
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Position von Vermietern, die energetisch modernisieren – betont aber gleichzeitig, dass die Maßnahme objektiv sinnvoll und dauerhaft wirksam sein muss. Für Mieter bedeutet das: Die bloße Behauptung, der Energieverbrauch sei nicht gesunken, reicht nicht aus, um eine Mieterhöhung zu kippen.